Kiinteistön teknisten korjaustarpeiden selvitys voidaan tehdä kuntoarvioin, kuntotutkimuksin ja näytteiden otoin. Korjausten suunnittelun ja suorittamisen aloittamisen voivat myös laukaista asukkaiden taholta tuotavat korjaustarpeet tai viranomaisten taholta tulevat kehotukset tai määräykset.

Korjaustarpeen selvityksen oikean ajankohdan määrittelyä helpottaa eri rakenne- ja materiaaliosille laskettu elinkaariennuste. Elinkaariennuste on esitetty Rakennustieto Oy:n KH-ohjekortissa KH 90-00159.

Kuntoarvioon sisältyy kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeiden yleispiirteinen arviointi sekä niiden määrämuotoinen raportointi. Kuntoarviossa tarkastellaan myös sisäolosuhteita ja energiataloutta ja tehdään niihin liittyviä korjausehdotuksia. Kuntoarviolla saadaan kuva kiinteistöstä ja tuodaan esiin asioiden tärkeysjärjestys. Ensisijaisia ovat turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat seikat. Seuraavina ovat korjauskustannuksiltaan merkittävimpien rakennusosien vauriot sekä pahentuessaan merkittäviä vahinko- ja turvallisuusriskejä aiheuttavat vauriot.

Kuntoarvion tavoitteesta ja käytöstä, sisällöstä ja laajuudesta, suorittamisesta sekä kuntoarvion suorittajien valmiuksista on saatavissa yksityiskohtaista tietoa Rakennustieto Oy:n KH-ohjekortista KH 90-00294.

Kuntotutkimukseen lähdetään usein kuntoarviossa esille tulleen lisäselvitystarpeen vuoksi. Kuntotutkimuksessa jonkin osa-alueen (putkisto, julkisivu, antenniverkko jne.) tai kiinteistöön kuuluvien laitejärjestelmien yksityiskohtainen tutkiminen toteutetaan tulevien korjaustoimenpiteiden täsmentämiseksi. Apuna käytetään rakenteiden koestusta, näytteiden ottoa ja analysointia ja mittauksia. Tutkimus tehdään kyseisen asian kuntotutkimusohjeita noudattaen.

Näytteiden otto ja analysointi liittyy kiinteästi suoritettuun kuntotutkimukseen.

Suoritetun kuntoarvion ja -tutkimuksen perusteella luodaan kiinteistölle sen tulevien vuosien korjausohjelma. Korjausohjelma on mahdollista tiivistää yhdelle arkille, jossa tulevat korjauskohteet, suositeltava korjausajankohta ja kustannus tutkimuksen tekoajankohdan mukaan on arvioitu parhaalla mahdollisella tavalla. PTS-korjausohjelma on hyvä vahvistaa sen esittelyn ja osakkaiden kuulemisen jälkeen yhtiökokouksessa yhtiössä noudatettavaksi ja tuleviakin hallituksia sitovaksi. Aina kaikki ei mene kuitenkaan suunnitelmien mukaisessa järjestyksessä ja siksi korjausohjelman tulee voida joustaa ja sitä muuttaa yhtiökokouksen päätösten mukaisesti. Tämän vuoksi ohjelma tulisikin päivittää säännöllisin väliajoin jo kustannusten muuttumisen ja uuden arvioinnin vuoksi.

Korjausohjelma on työkalu hallituksille ja isännöitsijälle, mahdollistaa osakkaiden varautumisen tulevaan sekä antaa uusille osakkaille tarpeelliset tiedot yhtiön korjausten tilasta.

Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty. Mitä suurempi hanke on, sitä enemmän suunnitteluun on panostettava ja myös varattava aikaa. Myös suunnittelijan valintaan on kiinnitettävä huomiota.

Suunnittelijan valinta

Suunnittelutoimistolta edellytetään näyttöä mm. seuraavista asioista:
- pitkäjänteisestä projektisuunnittelusta ja yrityskulttuurista
- pysyvistä asiakassuhteista
- vastaavista toteutuneista kohteista
- ajanmukaisista suunnittelujärjestelmistä ja näiden yhteensovittamisesta tilaajan edustajan järjestelmiin
- sisäisestä laatujärjestelmästä
- riittävistä resursseista ja toimitusajasta
- riittävää luottotietoluokitusta ja vastuuvakuutusturvaa
- kyvystä hoitaa muutossuunnittelulla vaihtelevat ja nopeasti eteen tulevat tilanteet vaadittavalla aikataululla
- kustannussuunnittelun ja -laskennan työkaluja sekä valmiuksia esittää tarvittavat laskelmat päätöksenteon pohjaksi myös osa-alueittain
- vähintään Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen KSE 95 noudattamista
- toimitusvarmuutta
- suunnittelusopimuksen aikataulujen ja välitavoitteiden aikataulujen noudattamista
- suunnitelmat tulee olla viranomaisten tarkastamat, ennen kuin rakentaminen aloitetaan

Pääsuunnittelijalta/suunnittelijalta edellytetään näyttöä:

- hyvin toteutuneista vastaavista saneerauskohteista
- riittävää teknistä koulutusta ja työkokemusta vastaavista tehtävistä
- kommunikaatiotaitoa, hyvää ja selkeää ulosantia ja kirjallista taitoa, järjestelmällistä asioiden hoitoa
- kokemusta kunnan lupaviranomaisten kanssa työskentelystä ja hyviä toimivia suhteita heihin
- ko. kiinteistön sijaintialueen erityisolosuhteiden tuntemusta
- referenssiluetteloa vastaavista projekteista viime vuosina
- tarvittaessa CV:n (Curriculum Vitae) toimittamista

Yksityiskohtaisen suunnittelun edetessä valittuja suunnitelmaratkaisuja verrataan hankeohjelmassa asetettuihin tavoitteisiin. Mikäli eroja havaitaan eikä tavoitteita ole tarpeen muuttaa, ohjataan ratkaisua tavoitteeseen.

Konsulttisopimus laaditaan usein valmista RT-kortin sopimuspohjaa käyttäen. Sopimusehdot perustuvat yleensä KSE-ehtojen mukaisesti. Tarjouspyynnössä ja käydyssä sopimusneuvottelussa sekä sopimuksessa tulevan suunnittelun sisällön ja laajuuden sekä veloitusperusteiden selkeä kirjaus on tärkeää.

Hankesuunnitteluvaiheessa määritellään suunnittelun ja korjaustyön sisältö, laajuus ja laatutaso. Hankesuunnittelun yhteydessä selvitetään myös vaihtoehtoisten korjausmenetelmien soveltamista ja soveltumista kohteeseen. Hankesuunnittelu on suunnittelutyön edellytys. Hankesuunnitteluvaiheen kustannukset ovat muutamia prosentteja saneerauksen kokonaiskustannuksista. Hankesuunnittelun aikana sitoutetaan huomattava osa projektiin käytettävistä varoista.

Esim. putkistosaneerauksen luonnossuunnitteluvaiheessa tehdään tarpeen mukaan luonnokset kylpyhuoneiden, saunojen ym. tilojen tilaratkaisuista, hormivarauksista, putkien ja sähköjohtojen sijoittelusta ym. Luonnokset hyväksytetään tilaajalla ennen suunnittelutyön jatkamista.

Hanke/esisuunnittelu ja elinkaariajattelu (esimerkki on ns. putkistosaneerauksesta)

• kartoitetaan mitä muita peruskorjaus-/ perusparannustöitä on järkevä tehdä samassa yhteydessä
• asukkaiden yleisten tarpeiden selvittäminen asukaskyselyin
• asukkaiden mahdollisten omien muutostarpeiden selvittäminen ja hyväksyttäminen
• mukana LVI-, S-, RAK-, ja (ARK-) asiantuntijat, projektinjohtaja
• suunnittelukokoukset yhtiön hallituksen tai rakennustoimikunnan kanssa
• kiinteistökierros asuntoineen pohjapiirustusten laadintaa varten, dokumentointi digikuvin laadittaviin sähköisessä muodossa oleviin huoneistokortteihin
• asema- ja pohja/tasopiirustusten piirtäminen CAD-muotoon urakkalaskenta-suunnitelmien laadintaa varten
• asbestikartoitus mieluiten jo hankesuunnitteluvaiheessa
• alustava rakennuslupa-arviointi
• esitys vaihtoehtoisista toteutustavoista
• saadaan hankeohjelma ja kustannusarviot eri toteutusvaihtoehdoille
• tiedotustilaisuus osakkaille
• turvallisuusasiakirjojen suunnittelu
• alustava purkusuunnitelma
• urakkamuodon valinta
• määritetään koekorjauksen tai mallityökohteet

Hankesuunnitelma-asiakirjan sisällön tulee olla kielellisesti ymmärrettävää eikä teknisvoittoista, jolloin se palvelee asukkaita parhaiten. Toteutus- eli yksityiskohtaisen suunnittelun käynnistämistä koskeva päätös tehdään valitun vaihtoehtokokonaisuuden mukaisesti yhtiökokouksessa.

Esimerkki linjasaneerauksen hankesuunnitelma-asiakirjan sisällysluettelosta kerrostaloyhtiössä:

• LÄHTÖTIEDOT
  • kiinteistön perustiedot
  • kiinteistön liittymät
  • hankesuunnitelmalle asetetut tavoitteet
• LVI-TEKNISET RATKAISUT
  • vesi ja viemärijärjestelmät
  • nykyiset putkistot
  • putkistoeristeet
• PERUSKORJAUS
• VESI- JA VIEMÄRIJÖHTOJEN UUSIMINEN
  • vesijohdot
  • ulkopuoliset putket
  • vesijohtolinjat
  • märkätilojen ja keittiön vesijohdot
  • viemärit
  • viemärit ulkona
  • viemärit asuinkerroksissa
  • viemärit kellaritiloissa
  • kalusteet
• LÄMMITYSJÄRJESTELMÄT
• SALAOJITUS
• RAKENNUSTEKNISET TYÖT
• SÄHKÖTEKNISET TYÖT
• ILMANVAIHTOTEKNISET TYÖT
  • nykytilanne
  • ilmanvaihdon peruskorjausmahdollisuudet
• AIKATAULU
• KUSTANNUSARVIO
• TILANJAKOSUUNNITELMAVAIHTOEHDOISTA KUVIA

Esimerkki linjasaneerauksen hankesuunnitelma-asiakirjan sisällysluettelosta kerrostaloyhtiössä:

- LÄHTÖTIEDOT
* kiinteistön perustiedot
* kiinteistön liittymät
* hankesuunnitelmalle asetetut tavoitteet
- LVI-TEKNISET RATKAISUT
* vesi ja viemärijärjestelmät
* nykyiset putkistot
* putkistoeristeet

- PERUSKORJAUS
- VESI- JA VIEMÄRIJÖHTOJEN UUSIMINEN
* vesijohdot
* ulkopuoliset putket
* vesijohtolinjat
* märkätilojen ja keittiön vesijohdot
* viemärit
* viemärit ulkona
* viemärit asuinkerroksissa
* viemärit kellaritiloissa
* kalusteet
- LÄMMITYSJÄRJESTELMÄT
- SALAOJITUS
- RAKENNUSTEKNISET TYÖT
- SÄHKÖTEKNISET TYÖT
- ILMANVAIHTOTEKNISET TYÖT
* nykytilanne
* ilmanvaihdon peruskorjausmahdollisuudet
- AIKATAULU
- KUSTANNUSARVIO
- TILANJAKOSUUNNITELMA
- VAIHTOEHDOISTA KUVIA

Visio, missio ja arvot

Määritelminä visiota voisi arvioida sanoilla näkemystä tulevaisuudesta, missiota yhtiön valitsemasta suunnasta, tavasta ja laajuudesta korjata sekä arvoina ja tavoitteena yhtiön tekninen ja toiminnallinen tila seuraaviksi vuosiksi ja vuosikymmeniksi eteenpäin. Puhuttiinpa näistä arvoista millä sanoilla tahansa, yhtiön hallituksen ja osakkaiden tulee arvioida ja päättää korjauksen taso ja laatu. Arvokeskustelun kautta päästään suunnittelun perusteisiin jo sen alusta alkaen. Suoritetun arvottamisen jälkeen suunnittelun reunaehdot on määritelty.

Useimmiten tulevan korjauksen laajuus- ja laatukeskustelu käydään yhtiön osakkaiden käymän arvokeskustelun yhteydessä samaan aikaan. Lisämausteensa siihen tuo osakkaiden mahdolliset omat muutostoiveet. Pääsääntöisesti yhtiön hallitus tai valitsemansa hankesuunnittelutoimikunta tekee asiasta selvityksen ja esityksen valittavaksi kokonaisuudeksi tai vaihtoehtoisista malleista infotilaisuuksiin ja päättävään yhtiökokoukseen.

Tulevan saneerauksen laajuus ja laatu sekä korjaustavat saattavat herättää yhtiön osakkaissa intressiristiriitoja. Nämä on pystyttävä ratkaisemaan hankesuunnitteluvaiheessa, jotta ne eivät estä tai vakavasti haittaa yksityiskohtaista suunnittelua ja hankkeen kilpailutusta.

Tavoitteiden asettelu arvokeskustelussa ja viimeistään hankesuunnitteluvaiheessa

Merkittävä osa saneerauksen aikana syntyvistä kustannuksista lyödään lukkoon jo hankesuunnittelun aikana. Näin korjaushankkeen tavoitteiden asettelu tulee olla hyvin harkittua ja perusteltua.

Kustannusten kohoaminen voi muodostua esteeksi kiinteistön tekniselle kehittämiselle. 1950 ja 1960 -luvuilla rakennettuja kiinteistöjä saneerataan nyt 2040 ja 2050 -luvuille. Osaammeko arvioida tulevat kehitystarpeet vai jäämmekö rakennusten valmistumisajankohdan tasoon?

Saneeraustyötä tekevät urakoitsijat haluaisivat siirtyä rakentamisesta asentamiseen työn tehokkuuden nostamiseksi ja urakka-ajan lyhentämiseksi. Samalla saneerauksen kustannukset jäisivät suhteessa rakentamiseen pienemmiksi. Asiaa on käsitelty mm. kiinteistö- ja rakennusalan lehdissä. Mitä tämä voisi käytännössä tarkoittaa?

Rakentaminen:

• ominaista lukuisat variaatiot
• yksilöllisyys korostuu ja mahdollistetaan
• lisäksi osakkaan omat rakennemuutokset
• lisä/muutossuunnittelutarve kasvaa
• urakkatarjouksia saatetaan saada lukumääräisesti vähän
• tarjouspyyntökierroksia on mahdollisesti useita
• myös toteutuskustannukset ovat oletettavasti suuremmat
• urakka-aika kasvaa
• yksilöllisyyden myötä virheiden määrän kasvaminen todennäköistä
• työn valvonta vaatii lisäpanostusta ja -kustannuksia
• huolto ja jatkokorjaukset vaativampaa ja mahdollisesti kalliimpaa

• valmiit putki- ja kaluste-elementit tulevat
• valitaan samanlaiset perusratkaisut
• osakkaan muutosmahdollisuudet lähinnä pinnoissa ja kalusteissa
• perussuunnittelu sama kaikissa huoneistoissa
• kokonaiskustannukset pienemmät
• valmistuminen useimmiten rakentamista nopeampaa
• toistuvuus vähentää virheitä
• valvontatarve tavanomainen
• huolto ja korjaaminen jatkossa selväpiirteisempää ja halvempaa

Rivitaloissa sen sijaan "rakentamisen" ja lukuisten variaatioiden mahdollisuus on huomattavasti suurempi. Rivitaloissa voi myös arvioida olevan painetta modernisoida rakennuksia ja asuntoja lähemmäksi tämän päivän uudis-rakennuksia enemmän kuin kerrostaloissa. Näin hankesuunnittelun merkitys tulee korostumaan erityisesti rivitalokohteissa.

Laatutaso voidaan määritellä valitsemalla yksi perustaso. Tämän tason ylittävä osakas hankkii materiaalin ja maksaa perustason ylittävän osuuden itse. Voidaan myös valita periaate esim. kolmitasoisesta laatuluokittelusta, jossa kahdesta korkeammasta saadaan urakoitsijalta eri hinta. Osakkaan valinnan mukaan urakoitsija perii kustannusten erotuksen perusratkaisuun nähden.

Persoonalliset laatoitukset ja sävyt, tilanjako ja varusteet saattavat olla joskus tulevaisuudessa huoneiston jälleenmyynnin este.

Muita periaatteellisia päätöksiä ovat mm. johdotusten ja rasioiden sekä putkien reitit ja mahdolliset pintavedot. Osa ongelmasta saatetaan ratkaista rakennusluvan ehdoissa. Esim. seinän sisään roilotettavat sähköjohdot voivat parhaassa tapauksessa johtaa huoneistoissa seinien ylimaalauksiin ja tapetointeihin lukuisin sävyin; putkiroilotukset olla myöhemmin olla sisustamisen (poraamisen) este jne.

Esimerkkejä laatumittareista ovat asetettavat vaatimukset

• urakoitsijalle (liikevaihto, toiminta-aika, referenssit, työvoima, sertifioidut vedeneristäjät, omavalvonta ja laatujärjestelmät)
• materiaaleille (käytön ja huollon helppous, kestävyys, turvallisuus ja kustannukset, saatavuus ja varaosat myöhemmin)
• asumiselle (esteettömyys, monikäyttöisyys, helppous, tietty ajattomuus ja turvallisuus)

Esitelty ja tarpeen mukaan osakaspalautteen perusteella päivitetty hankesuunnitelma on valmis päätettäväksi yksityiskohtaisen suunnittelun ja toteutuksen pohjaksi.

Hankesuunnitelmassa otetaan ensimmäistä kertaa tarkemmin kantaa myös aikatauluun ja urakan kestoon, josta annetaan arvio.

Suunnittelun, tiedotus- ja keskustelutilaisuuksien sekä osakkaiden omien päätösten kautta syntyy osakkaille odotuksia tulevan saneerauksen suhteen. Jotta pettymyksiltä vältytään, on lopputulos pyrittävä osoittamaan mahdollisimman hyvin mallitöin, kalustein ja materiaalein sekä erilaisilla kuvamallinnuksilla.

Valmis hankesuunnitelma vahvistetaan hallituksessa tai mieluiten yhtiökokouksessa tulevassa saneerauksessa noudatettavaksi hankeohjelmaksi. Hankeohjelman perusteella pyydetään yksityiskohtaisesta toteutussuunnittelusta tarjouksia. Tarjouspyyntöön liitetään hankeohjelman lisäksi suunnitteluohjelma. Suunnitteluohjelma pitää sisällään mm. eri alojen suunnittelijoiden tehtävien määrittelyn. Suunnitteluohjelman määrittelyllä varmistetaan vertailukelpoisten suunnittelutarjousten saaminen. Suunnittelijan valinnassa käytetään samoja perusteita kuin hankesuunnittelijaa valittaessa.

Valmis hankesuunnitelma vahvistetaan hallituksessa tai usein myös yhtiökokouksessa tulevassa saneerauksessa noudatettavaksi hankeohjelmaksi. Hankeohjelma perusteella pyydetään yksityiskohtaisesta toteutussuunnittelusta tarjouksia. Suunnittelijan valinnassa käytetään samoja perusteita kuin hankesuunnittelijaa valittaessa. Perusteina voivat olla esim. seuraavat seikat:

Suunnittelutoimistolta edellytetään näyttöä mm. seuraavista asioista:

• pitkäjänteisestä projektisuunnittelusta ja yrityskulttuurista
• pysyvistä asiakassuhteista
• vastaavista toteutuneista kohteista
• ajanmukaisista suunnittelujärjestelmistä ja näiden yhteensovittamisesta tilaajan edustajan järjestelmiin
• sisäisestä laatujärjestelmästä
• riittävistä resursseista ja toimitusajasta
• riittävää vastuuvakuutusturvaa
• kyvystä hoitaa muutossuunnittelulla vaihtelevat ja nopeasti eteen tulevat tilanteet vaadittavalla aikataululla
• kustannussuunnittelun ja -laskennan työkaluja sekä valmiuksia esittää tarvittavat laskelmat päätöksenteon pohjaksi myös osa-alueittain
• vähintään Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen KSE 95 noudattamista
• toimitusvarmuutta
• suunnittelusopimuksen aikataulujen ja välitavoitteiden aikataulujen noudattamista
• suunnitelmat tulee olla viranomaisten tarkastamat, ennen kuin rakentaminen aloitetaan

• hyvin toteutuneista vastaavista saneerauskohteista
• riittävää teknistä koulutusta ja työkokemusta vastaavista tehtävistä
• kommunikaatiotaitoa, hyvää ja selkeää ulosantia ja kirjallista taitoa, järjestelmällistä asioiden hoitoa
• kokemusta kunnan lupaviranomaisten kanssa työskentelystä ja hyviä toimivia suhteita heihin
• ko. kiinteistön sijaintialueen erityisolosuhteiden tuntemusta
• referenssiluetteloa vastaavista projekteista viime vuosina

Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty. Mitä suurempi hanke on, sitä enemmän suunnitteluun on panostettava ja myös varattava aikaa. Myös suunnittelijan valintaan on kiinnitettävä huomiota.

Suunnittelijan valinta

Suunnittelutoimistolta edellytetään näyttöä mm. seuraavista asioista:
- pitkäjänteisestä projektisuunnittelusta ja yrityskulttuurista
- pysyvistä asiakassuhteista
- vastaavista toteutuneista kohteista
- ajanmukaisista suunnittelujärjestelmistä ja näiden yhteensovittamisesta tilaajan edustajan järjestelmiin
- sisäisestä laatujärjestelmästä
- riittävistä resursseista ja toimitusajasta
- riittävää luottotietoluokitusta ja vastuuvakuutusturvaa
- kyvystä hoitaa muutossuunnittelulla vaihtelevat ja nopeasti eteen tulevat tilanteet vaadittavalla aikataululla
- kustannussuunnittelun ja -laskennan työkaluja sekä valmiuksia esittää tarvittavat laskelmat päätöksenteon pohjaksi myös osa-alueittain
- vähintään Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen KSE 95 noudattamista
- toimitusvarmuutta
- suunnittelusopimuksen aikataulujen ja välitavoitteiden aikataulujen noudattamista
- suunnitelmat tulee olla viranomaisten tarkastamat, ennen kuin rakentaminen aloitetaan

Pääsuunnittelijalta/suunnittelijalta edellytetään näyttöä:

- hyvin toteutuneista vastaavista saneerauskohteista
- riittävää teknistä koulutusta ja työkokemusta vastaavista tehtävistä
- kommunikaatiotaitoa, hyvää ja selkeää ulosantia ja kirjallista taitoa, järjestelmällistä asioiden hoitoa
- kokemusta kunnan lupaviranomaisten kanssa työskentelystä ja hyviä toimivia suhteita heihin
- ko. kiinteistön sijaintialueen erityisolosuhteiden tuntemusta
- referenssiluetteloa vastaavista projekteista viime vuosina
- tarvittaessa CV:n (Curriculum Vitae) toimittamista

Yksityiskohtaisen suunnittelun edetessä valittuja suunnitelmaratkaisuja verrataan hankeohjelmassa asetettuihin tavoitteisiin. Mikäli eroja havaitaan eikä tavoitteita ole tarpeen muuttaa, ohjataan ratkaisua tavoitteeseen.

Urakan kilpailuttamisvaiheessa tehdään urakkaohjelma, työturvallisuusasiakirja sekä tarjouspyyntökirje, tarjouslomake ja yksikköhintaluettelo sekä kartoitetaan urakoitsijat, joille tarjouspyyntö lähetetään. Linjasaneerauskohteissa painottuu rakennusurakoitsijan rooli, jolloin usein pääurakoitsijana toimii putkiurakoitsijan sijaan rakennusurakoitsija.

Tarjouspyynnön kohteeksi arvioitavasta urakoitsijasta on hyvä olla kokemusta tai tietoa muista kohteista. Referenssiluettelon pyytäminen ja tietojen tarkistaminen, työssä onnistuminen, on tavanomaista. Yhteiskunnallisten vastuiden suorittaminen ja tarvittavien asiakirjojen taikka RALA-todistuksen pyytäminen on yksi osa huolellista tilaajan toimintaa. Taustoja voi selvittää lisäksi luottolaitoksia apuna käyttäen. Em. koskee myös mahdollisesti esitettäviä aliurakoitsijoita.

Tarjousten saamisen jälkeen pidetään tarjous- ja urakkaneuvotteluja potentiaalisten urakoitsijoiden kesken. Urakoitsijan työkohteeseen osoittaman työmaamestarin kokemus, osaaminen ja asukaslähtöisen asenteen merkitys urakan onnistumiselle on suuri.

Urakkaneuvottelujen pohjalta laaditaan urakkasopimus työhön valittavan urakoitsijan kanssa.

Tarjousten saamisen jälkeen pidetään tarjous- ja urakkaneuvotteluja potentiaalisten urakoitsijoiden kesken. Urakoitsijan työkohteeseen osoittaman työmaamestarin kokemus, osaaminen ja asukaslähtöisen asenteen merkitys urakan onnistumiselle on suuri.

Urakkaneuvottelujen pohjalta laaditaan urakkasopimus työhön valittavan urakoitsijan kanssa.

Urakkasopimuksen pohjana on syytä käyttää RT-kortiston urakkasopimusmalleja. Urakkasopimuksen urakkaohjelman sisältö on jo tarjouspyyntövaiheessa mietittävä huolella. Kyse on mm. urakan aikataulusta, välitavoitteista ja viivästysseuraamuksista.

RAHOITUS

Hankkeen kustannusten kattamista pohditaan usein jo hankesuunnitteluvaiheessa kun ensimmäiset arviot kustannuksista on käytettävissä. Yhtiöjärjestys määrää osakkaiden mahdollisuudet suorittaa osuutensa hankkeen kustannuksista. Yhtiölainassa keskeisiä asioita ovat hankkeen kustannus, laina-aika, lainamuoto ja korkoperuste. Nykyisin on mahdollista lisäksi erilaiset korkokatot eli korkosuojaukset. Lainalle saattaa olla mahdollisuus hakea myös valtion korkotukea. Pankkilaitokset ovat kehittäneet ja tuoneet markkinoille uusia rahoitusmuotoja myös osakkaille.

AIKATAULU

Hanke aikataulutetaan ensimmäisen kerran tulevien vuosien korjausohjelman, PTS:n vahvistamisen yhteydessä. Hanke- ja luonnossuunnittelun aikana aikataulu tarkentuu ja siitä keskustellaan yhtiössä informaatio- ja keskustelutilaisuuksissa sekä yhtiökokouksissa. Yhtiökokous päättää aikataulusta hallituksen esityksen perusteella. Asukkaiden ja osakkaiden kannalta aikatauluttaminen tapahtuu yhtiöissä yhä liian myöhään ja aikatauluun tehdään muutoksia. Tämä hankaloittaa asukkaiden valmistautumista tulevaan urakkaan.

Yhtiön hallitus ja rakennustoimikunta yhdessä asiantuntijoidensa kanssa arvioi ja ilmoittaa tarjouspyynnössä havittelemansa urakan aloitusajankohdan. Usein urakoitsijalle mahdollistetaan oman aloitusajankohdan ilmoittaminen. Urakka-aika neuvotellaan ja sovitaan tarjous- ja urakkaneuvotteluissa. Urakan aikataulua mitoitettaessa on syytä olla realistinen ja varata mahdollisille viivästyksille ja muutostöille aikaa. Yhtälailla kuin ilmoitetun aikataulun viivästyminen myös työaikainen aikaistaminen saattaa aiheuttaa asukkaille ongelmia sijaisasunnon tai muiden järjestelyjen kohdalla. Yhtiö nostaa korjaustyön keston ajaksi vakuutusturvaansa.

Urakan hallinta

Urakan hallinta tapahtuu valittavan projektinjohtajan toimesta. Projektinjohtajan valinta tulisi tehdä mieluiten jo hankesuunnittelun alussa tai aikana.

TOIMINNALLISET ASIAT

Urakan sujuvuuteen, aikatauluun ja asumisoloihin vaikuttavia seikkoja ovat mm.

- aikataulu, vaiheistus, työjärjestys
- päivittäinen työaika
- viikonlopputyö
- noudatettava työaika
- kuvalliset henkilökortit työntekijöillä
- työnjohdolle asetettavat vaatimukset
- urakoitsijan laadunvarmistukseen liittyvät vaatimukset
- vesi-, sähkö- ja antennikatkojen pituudet ja ajankohdat
- vaaditut katselmukset ja hyväksynnät
- työmaakokoukset
- urakoitsijan tiedottamisen velvollisuudet ja onnistuminen siinä
- rakenteiden suojaus
- työn alla olevien huoneistojen osastointi ja suojaus urakoitsijan ja asukkaan alueeksi
- hissien käyttömahdollisuudet
- siivous asunnoissa ja yleisissä tiloissa
- avain- ja lukitusasiat
- korvaavat peseytymis- ja wc-tilat
- kotieläimet saneerauksen keskellä
- vakuutusasiat myös asukkaan omat vakuutukset
- materiaalin kuljetus yleensä ja varastointi
- purkujätteen lajittelu ja kuljetus
- urakoitsijan sosiaalitilat ja näiden siivous
- ajoneuvoliikenne ja pysäköinti sekä työmaaliikenne
- työmaaturvallisuus

URAKAN VALVONTA

Valvojan valinta ja ominaisuudet

Valvontatehtäviä tarjoavilta yrityksiltä ja valvojilta edellytettävät vaatimukset käsittävät samat kuin suunnittelutoimistoilta ja suunnittelijoilta edellytettävät. Valvonnasta annettu toimeksianto käsittää koko saneerausajan, mikä saattaa kestää kohteesta riippuen parikin vuotta.

Valvojan tehtävät rakentamis- ja ylläpitovaiheessa

Eri rakennustekniikan alojen valvojien tehtävät käsittävät kyseisen saneerauksen teknisen valvonnan, siihen liittyvät säännölliset raportoinnit projektinjohtajalle ja sovitusti muillekin, työmaatapahtumiin puuttumisen, asukasreklamaation käsittelyn, viestinnän urakoitsijalle ja viestinnän takaisin reklamaation tehneelle asukkaalle.

Valvoja sopii tilaajalle kuuluvista katselmuksista, osallistuu niihin ja hoitaa osaltaan tilaajan edellyttämää laadunvalvontaa. Valvoja laatii sovitun mukaan aloituspalavereiden, työmaakäyntien ja valvontamuistioiden, työmaakohtaisten tarkastuskorttien ja työmaakokousten pöytäkirjojen laadintaan sekä toimittaa pöytäkirjat ennalta sovitussa laajuudessa.

Valvoja osallistuu työmaakokouksiin, katselmuksiin ja vastaanotto-tarkastukseen, jälki- ja viranomaistarkastuksiin sekä tarpeen mukaan asukaskokouksiin. Valvoja valvoo huoneistokohtaisten huoneistokorttien tietojen oikeellisuutta ja ajanmukaisuutta sekä tietojen riittävyyttä urakan läpi. Mikäli valvoja on valittu ennen asbestikartoituksen suorittamista, saattaa hän osallistua kartoitukseen ja sen valvontaan sekä siinä esille tulevien asioiden valmisteluun ja selvityksiin. Takuuajaksi seurattavaksi jäävien yksityiskohtien tarkastus ja seuranta on osa valvojan tehtäviä.

Hankkeen kustannusten kattamista pohditaan usein jo hankesuunnitteluvaiheessa kun ensimmäiset arviot kustannuksista on käytettävissä. Yhtiöjärjestys määrää osakkaiden mahdollisuudet suorittaa osuutensa hankkeen kustannuksista. Yhtiölainassa keskeisiä asioita ovat hankkeen kustannus, laina-aika, lainamuoto ja korkoperuste. Nykyisin on mahdollista lisäksi erilaiset korkokatot eli korkosuojaukset. Lainalle saattaa olla mahdollisuus hakea myös valtion korkotukea. Pankkilaitokset ovat kehittäneet ja tuoneet markkinoille uusia rahoitusmuotoja myös osakkaille.

Hanke aikataulutetaan ensimmäisen kerran tulevien vuosien korjausohjelman, PTS:n vahvistamisen yhteydessä. Hanke- ja luonnossuunnittelun aikana aikataulu tarkentuu ja siitä keskustellaan yhtiössä informaatio- ja keskustelutilaisuuksissa sekä yhtiökokouksissa. Yhtiökokous päättää aikataulusta hallituksen esityksen perusteella. Asukkaiden ja osakkaiden kannalta aikatauluttaminen tapahtuu yhtiöissä yhä liian myöhään ja aikatauluun tehdään muutoksia. Tämä hankaloittaa asukkaiden valmistautumista tulevaan urakkaan.

Yhtiön hallitus ja rakennustoimikunta yhdessä asiantuntijoidensa kanssa arvioi ja ilmoittaa tarjouspyynnössä havittelemansa urakan aloitusajankohdan. Usein urakoitsijalle mahdollistetaan oman aloitusajankohdan ilmoittaminen. Urakka-aika neuvotellaan ja sovitaan tarjous- ja urakkaneuvotteluissa. Urakan aikataulua mitoitettaessa on syytä olla realistinen ja varata mahdollisille viivästyksille ja muutostöille aikaa. Yhtälailla kuin ilmoitetun aikataulun viivästyminen myös työaikainen aikaistaminen saattaa aiheuttaa asukkaille ongelmia sijaisasunnon tai muiden järjestelyjen kohdalla. Yhtiö nostaa korjaustyön keston ajaksi vakuutusturvaansa.

Valvojan valinta ja ominaisuudet

Valvontatehtäviä tarjoavilta yrityksiltä ja valvojilta edellytettävät vaatimukset käsittävät samat kuin suunnittelutoimistoilta ja suunnittelijoilta edellytettävät. Valvonnasta annettu toimeksianto käsittää koko saneerausajan, mikä saattaa kestää kohteesta riippuen parikin vuotta.

Valvojan tehtävät rakentamis- ja ylläpitovaiheessa

Eri rakennustekniikan alojen valvojien tehtävät käsittävät kyseisen saneerauksen teknisen valvonnan, siihen liittyvät säännölliset raportoinnit projektinjohtajalle ja sovitusti muillekin, työmaatapahtumiin puuttumisen, asukasreklamaation käsittelyn, viestinnän urakoitsijalle ja viestinnän takaisin reklamaation tehneelle asukkaalle.

Valvoja sopii tilaajalle kuuluvista katselmuksista, osallistuu niihin ja hoitaa osaltaan tilaajan edellyttämää laadunvalvontaa. Valvoja laatii sovitun mukaan aloituspalavereiden, työmaakäyntien ja valvontamuistioiden, työmaakohtaisten tarkastuskorttien ja työmaakokousten pöytäkirjojen laadintaan sekä toimittaa pöytäkirjat ennalta sovitussa laajuudessa.

Valvoja osallistuu työmaakokouksiin, katselmuksiin ja vastaanotto-tarkastukseen, jälki- ja viranomaistarkastuksiin sekä tarpeen mukaan asukaskokouksiin. Valvoja valvoo huoneistokohtaisten huoneistokorttien tietojen oikeellisuutta ja ajanmukaisuutta sekä tietojen riittävyyttä urakan läpi. Mikäli valvoja on valittu ennen asbestikartoituksen suorittamista, saattaa hän osallistua kartoitukseen ja sen valvontaan sekä siinä esille tulevien asioiden valmisteluun ja selvityksiin. Takuuajaksi seurattavaksi jäävien yksityiskohtien tarkastus ja seuranta on osa valvojan tehtäviä.

Urakan takuuajasta ja vakuuksista sovitaan urakkasopimuksessa. Pääsääntöisesti nämä noudattavat yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998). Takuuaika on 24 kuukautta ja takuuajan vakuus on voimassa 27 kuukautta. Joillakin materiaaleilla, varusteilla ja kalusteilla on oma valmistajansa määrittelemä takuuaika, joka saattaa ylittää urakkasopimuksessa sovitun takuuajan.

KÄYTTÖ JA HUOLTO

Usein kalusteille ja varusteille on omat asukasohjeensa, jotka urakoitsija luovuttaa saneerauksen yhteydessä asukkaalle. Lisäksi urakoitsijalla saattaa olla velvoite opastaa tai kouluttaa taloyhtiön huoltomies uusiin järjestelmiin. Takuun rajoitukset voivat koskea mm. käytön ja huollon väärinkäytöksiä tai puutteita.

Peruskorjauksen yhteydessä on saatettu muuttaa yhtiön järjestelmiä merkittävästi ja mahdollisesti uutta tekniikkaa on tullut lisää. Tämä edellyttää yhtiön huoltosopimusten sisällön tarkastelua ja uusimista. Nykyisin peruskorjauksen valmistuttua yhä useammassa taloyhtiössä otetaan käyttöön myös ns. huoltokirja. Huoltokirjan pitäminen on mielekästä kun päästään aloittamaan ns. puhtaalta pöydältä. Huoltokirja on pakollinen uusissa rakennuksissa.

TULOS JA PALAUTE SANEERAUKSESTA

Korjaushanketta koskevat odotukset luotiin pitkälle hankesuunnitteluvaiheessa. Lopputuloksen arviointiin vaikuttavat keskeisesti urakan toteutumisen tekninen tulos, aikataulussa pysyminen, kustannusten pysyminen arvioidussa haarukassa sekä koettu haitta. Yhtiössä on syytä järjestää taloudellisteknisen arvioinnin lisäksi palautetilaisuus saneerauksen yleisestä onnistumisesta, jotta tehdyt huomiot voidaan kirjata ja näistä ottaa hakea hyötyä tulevissa korjauksissa.

Urakan takuuajasta ja vakuuksista sovitaan urakkasopimuksessa. Pääsääntöisesti nämä noudattavat yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998). Takuuaika on 24 kuukautta ja takuuajan vakuus on voimassa 27 kuukautta. Joillakin materiaaleilla, varusteilla ja kalusteilla on oma valmistajansa määrittelemä takuuaika, joka saattaa ylittää urakkasopimuksessa sovitun takuuajan.

Usein kalusteille ja varusteille on omat asukasohjeensa, jotka urakoitsija luovuttaa saneerauksen yhteydessä asukkaalle. Lisäksi urakoitsijalla saattaa olla velvoite opastaa tai kouluttaa taloyhtiön huoltomies uusiin järjestelmiin. Takuun rajoitukset voivat koskea mm. käytön ja huollon väärinkäytöksiä tai puutteita.

Peruskorjauksen yhteydessä on saatettu muuttaa yhtiön järjestelmiä merkittävästi ja mahdollisesti uutta tekniikkaa on tullut lisää. Tämä edellyttää yhtiön huoltosopimusten sisällön tarkastelua ja uusimista. Nykyisin peruskorjauksen valmistuttua yhä useammassa taloyhtiössä otetaan käyttöön myös ns. huoltokirja. Huoltokirjan pitäminen on mielekästä kun päästään aloittamaan ns. puhtaalta pöydältä. Huoltokirja on pakollinen uusissa rakennuksissa.

Korjaushanketta koskevat odotukset luotiin pitkälle hankesuunnitteluvaiheessa. Lopputuloksen arviointiin vaikuttavat keskeisesti urakan toteutumisen tekninen tulos, aikataulussa pysyminen, kustannusten pysyminen arvioidussa haarukassa sekä koettu haitta. Yhtiössä on syytä järjestää taloudellisteknisen arvioinnin lisäksi palautetilaisuus saneerauksen yleisestä onnistumisesta, jotta tehdyt huomiot voidaan kirjata ja näistä ottaa hakea hyötyä tulevissa korjauksissa.