Kuntoselvitysten periaatteet

Kuntoselvitysten periaatteet

Yleistä

Useimmille ihmisille, myös osin alan ammattilaisille, lienee ainakin jossain määrin epäselvää, mitä tarkoittavat termit kuntoarvio, kuntoselvitys, kuntotutkimus, (kunto)tarkastus, myyntitarkastus, asiantuntijatarkastus ja mitä eroa niillä on. Tähän on osittain syynä se, että vain peruskuntoarvio, kuntotutkimus ja asunnon myyntitarkastus ovat asioita, joiden sisällöstä on olemassa ohjeistus. Muita termejä käytetään melko vapaasti, koska selkeitä määritelmiä eikä yhtenäistä käytäntöä ole muodostunut. Asiayhteyteen liittyvä ammattisanasto on lisäksi teknistä ja vaikeasti ymmärrettävää (esim. rakennekosteus, kosteus painoprosentteina, suhteellinen kosteus, karbonatisoituminen, pakkasrapautuminen, orsivesi, suihkupaalu, savikon vesipitoisuus, diffuusio, konvektio, impregnointi, kapillaarisuus jne).

Varsin usein jo perusnimikkeitäkin käytetään väärin. Kuntoarvio (ja vastaavat ilmaisut) on aina silmämääräiseen tarkastukseen perustuva arvio rakenteen kunnosta. Kuntotutkimus sen sijaan perustuu näytteen ottoon laboratoriotutkimuksineen, erityismittauksiin ja muihin erityistoimenpiteisiin ja antaa tarkkaa tietoa rakenteen kunnosta. Tämä peruskäsitysten ero tulee tiedostaa.

Toki kokenut ja laajat perustiedot omaava kuntotutkimuksiin perehtynyt henkilö voi kuntoarviossakin tehdä pitkälle kuntotutkimuksen puolelle ulottuvia päätelmiä rakenteen kunnosta. Kuntotutkimusta näin ei kuitenkaan synny, sillä pääsääntöisesti rakenteen pinnalla näkyvät ilmiöt eivät kerro koko totuutta rakenteen kunnosta.

Sekä kuntoarvioiden että kuntotutkimusten laadintaan järjestetään pätevyyskoulutusta pätevöitymistodistuksineen. Pääosa tämän tyyppisestä kurssituksesta on luotu vuoden 1994 jälkeen.

Taloyhtiöiden peruskuntoarviot

Peruskuntoarvio on taloyhtiöiden isännöitsijöiden ja hallitusten työn avuksi tarkoitettu kiinteistön kuntoraportti. Siihen sisältyy paitsi koko kiinteistön rakennustekninen, LVI-tekninen ja sähkötekninen tarkastus raportteineen sekä myös PTS-suunnitelma (pitkän tähtäimen suunnitelma ajoituksineen ja kustannuksineen) 10 vuodelle havaituista korjaustarpeista.

Peruskuntoarvio perustuu kokeneiden ja pätevien asiantuntijoiden silmämääräiseen tarkastukseen kiinteistöstä täydennettynä muutamin perusmittauksin, energiankulutustiedoin ja asiakirjaselvityksin. Lisäksi peruskuntoarviossa määritetään, onko tarvetta tarkemmille kuntotutkimuksille, joista saadaan tarkkaa tietoa tutkittavan rakenteen teknisestä kunnosta ja kysymykseen tulevista korjausvaihtoehdoista.

Kuntoarvio ei korvaa korjaussuunnittelua eikä sillä voida kilpailuttaa korjaustöitä. Korjaussuunnittelun perustaksi kuntoarvio sen sijaan on arvokas asiakirja.

Kuntoarvio on yleensä raporttimuodoltaan tiivis. Ammattitaitoiset kuntoarvioijat laativat raporttinsa sen mukaan, mihin käyttötarkoitukseen kuntoarvio on laadittu (korjaussuunnittelun, kunnossapidon, kiinteistön myynnin vai jonkin muun syyn johdosta) ja kenelle se on laadittu (ammatti-ihmisille vai maallikoille).

Kuntoarvion laatimisesta on julkaistu yleisohjeet KH-kortistossa (kiinteistönhoitokortistossa) ja sen laatimiseen on toistaiseksi saanut kunnan rakennus- ja korjausneuvontaviranomaisilta avustusta. Avustuksista päätetään vuosittain.

Muille kuin taloyhtiöille laadittaville peruskuntoarvioille ei ole ohjeistettua laadintaohjetta eikä niiden laatimiseen saa avustuksia.

Asiantuntijatarkastus

Asiantuntijan tekemää tarkastusta käytetään paitsi kuntoarvion tekoon myös riitatapausten selvittelyyn, laadunvalvontaan ja vastaaviin tarkoituksiin.

Asiantuntijatarkastuksellakaan ei ole tiettyä määrämuotoa, vaan se on yleensä tapauskohtainen. Poikkeuksena ovat RKL-raadin puoluettomien rakennusasiatuntijoiden ja Kauppakamarin hyväksymien tarkastajien lausunnot.

Asunnon myyntitarkastus

Asunnon myyntitarkastuksesta on julkaistu yleisohjeet maaliskuussa 2000. Asunnon kaupassa on yleensä kyse yksityishenkilöiden pääomaisuudesta, eikä asuntoa tulisi milloinkaan ostaa tai myydä ilman asiantuntijan tekemää tarkastusta.

Myyntitarkastus perustuu, kuten muutkin kuntoarviot, silmämääräiseen tarkastukseen täydennettynä pintakosteusmittauksin. Tarkastuksen tulee kattaa koko asunto ulko- ja sisäpuolelta mukaan lukien kaikki tila, joihin on kulkuaukko.

Tarkemmat toimenpiteet, kuten rakennekosteusmittaukset, rakenteiden avaukset ja muut vastaavat tutkimukset, kuuluvat kuntotutkimuksiin.

Kuntotutkimus

Toisin kuin erityyppiset kuntoarviot, kuntotutkimus perustuu aina rakennetta rikkoviin menetelmiin, laboratoriotutkimuksiin ja erikoismittauksiin, ja sen tuoma tieto on perusteellista ja tarkkaa.

Kuntotutkimus selvittää paitsi rakenteet tai rakennusosan teknisen kunnon, myös sen käyttöiän sekä korjausmahdollisuudet. Toisin sanoen luotettavan kuntotutkimuksen tavoitteena on selvittää, miten:

  • poistetaan vaurioitumisen aiheuttamat haitat
  • palautetaan rakenteen toiminnalliset ominaisuudet
  • estetään ja hidastetaan vaurioiden edistyminen
  • täytetään muut asetetut tavoitteet (esteettiset, taloudelliset, käyttöikätavoitteet jne.)

Tyypillisiä kuntotutkimuskohteita ovat esim. julkisivurakenteet, perustukset (geotekniset tutkimukset), putkistot, rakennekosteudet ja sisäilma.

Kuntotutkimuksen laadinnasta ja perusteista on ilmestymässä uusittu julkaisu Betonijulkisivujen kuntotutkimus, by 42, 2. painos. Julkaisu sisältää myös tilaajan ohjeen.

Kosteusvaurioselvitys

Kosteusvaurioselvitysten tekeminen vaatii paitsi erityisiä mittalaitteita myös laajat tiedot rakennusmateriaaleista ja erilaisista rakennusmenetelmistä ja -olosuhteista. Kosteusvaurioselvitykset luetaan yleensä kuntotutkimuksiin kuuluviksi, ja niissä lähes poikkeuksetta tunkeudutaan rakenteiden sisään. Rakennusfysiikan tuntemus on kosteusvaurioiden selvittämisessä usein välttämätöntä.

Kosteusvaurioselvitykseen tulee aina sisältyä myös vaurion syyn selvittäminen. Tämä on usein vaikeimmin selvitettävä asia, sillä kosteusvaurioihin johtavia syitä on usein useampia yhtä aikaa.

Kosteusvaurioselvitystä ei voi koskaan tulostaa suoraan mittarin lukemasta. Tekniset laitteet ovat vain apuvälineitä. Jos kosteusvaurion selvittäjä antaa raportissa pelkät kosteuslukemat ja kommentin, että ”märkää on, jotain pitäisi tehdä”, on aikaa ja rahaa kulutettu hukkaan.

Kosteusvaurioiden mittaamiseen on lukuisia eri valmistajien tekemiä mittareita. Oleellista ei kuitenkaan ole se, kenen valmistajan laitteella mittauksia tekee, vaan se, että tietää, mitä saadut mittaustulokset tarkoittavat, mitä johtopäätöksiä niistä voidaan tehdä ja mitä virhetekijöitä niihin sisältyy.