Rakennuttajatehtävien pääpiirteet

Rakennuttajatehtävien pääpiirteet

Esiselvitykset

Ennen kuin kiinteistön korjaushanketta lähdetään toteuttamaan, tulee selvittää lähtötilanne, tarpeet, keinot tarpeiden tyydyttämiseksi, karkea aikataulu sekä alustava arvio kustannuksista. Vaihtoehtoja saattaa tässä vaiheessa olla useitakin.

Lähtötietojen selvittäminen voi olla joko itsestäänselvyyksien toteamista tai laajoja taustaselvityksiä hankkeesta riippuen. Taloyhtiöiden kohdalla tähän vaiheeseen kuuluvat kuntoarviot ja kuntotutkimukset sekä pääsääntöisesti myös yhtiökokouspäätös suunnittelun aloittamisesta. Muita esiselvityksiä ovat mm. perustusvaurioissa olosuhteiden selvitys ja vaurioanalyysit, putkistoremonteissa putkistojen kuntotutkimukset, kosteusvaurioissa kosteuskartoitukset ja sisäilmatutkimukset jne.

Kuntoselvitysten yhteyteen kuuluu yleensä myös informaatio talon asukkaille yleisessä esittelytilaisuudessa, jossa asukkaille kerrotaan selvitysten tulokset ja ehdotukset jatkotoimenpiteistä.

Rakennuttajakonsultin tehtävänä on huolehtia, että kaikki tarpeelliset esiselvitykset tulevat tehdyiksi oikealla tavalla ja oikeaan aikaan, ja että tilaaja saa niistä riittävät tiedot päätösten tekemistä varten. Lisäksi rakennuttajakonsultti toimii ”kielenkääntäjänä” ammatti-ihmisten ja tilaajan välillä. Raporttien, tutkimusten ja muiden selvitysten sisältö ei yleensä kovin helposti aukea maallikoille, vaikka ne lukisi kuinka monta kertaa. Näitä rakennuttajan velvollisuuksiin kuuluvia selvityksiä ovat mm.

  • asbestikartoitus ja -pitoisuusmääritykset
  • PCB- ja Pb -pitoisuusmääritykset (julkisivu)saumauskiteistä
  • PAH -yhdisteiden pitoisuusselvitykset
  • työturvallisuusmääräysten noudattamisen valvonta

Suunnittelun ohjaus ja kustannusarvio

Suunnittelussa selvitetään lopulliset korjausvaihtoehdot yllä mainittujen alkuselvitysten pohjalta ottaen huomioon tilaajan laatu-, kustannus- ja aikatauluvaatimukset. Tämä on vaihe, jossa päätetään noin 90% koko hankkeen kustannuksista. Tilaajan tulee siis juuri tässä vaiheessa tietää, mitä halutaan.

Rakennuttajakonsultin tehtävänä on huolehtia siitä, että

  • tilaajalle esitetään kaikki hankkeen toteuttamisen eri vaihtoehdot ja niiden ominaisuudet
  • tilaajalla on selvä käsitys eri vaihtoehtojen kustannuksista
  • suunnittelijat saavat tarvittavat esitiedot suunnitelmien laatimiseksi
  • mahdollisesti tarvittavat lisäselvitykset tulee tehdyiksi
  • suunnittelu valmistuu sovitussa aikataulussa
  • kaikista tärkeimmistä asioista laaditaan muistiot (suunnittelukokouspöytäkirjat)

Kustannusarvio päivitetään tässä vaiheessa suunnitelmien pohjalta, sillä esiselvitysten pohjalta tehty kustannusarvio on yleensä varsin karkea.

Urakoiden kilpailuttaminen

Jotta tilaaja saisi tasavertaiset ja toisiinsa vertailukelpoiset hintatarjoukset töiden suorittamisesta, urakat on kilpailutettava. Oleellista on, että kaikki urakoitsijat saavat riittävän tarkat suunnitelmat ja täsmälleen samat tiedot tarjouksen antamista varten.

Rakennuttajakonsultin tehtävänä on laatia suunnittelu- ja esiselvitysasiakirjoista urakkalaskenta-asiakirjat, jotka toimitetaan urakoitsijoille. Samalla määrätään urakkalaskentaan käytettävä aika (yleensä 2 – 3 viikkoa).

Tarjouspyyntöasiakirjoissa määritellään myös tarkasti, miten urakkatarjoushinnat on eriteltävä kustannusvertailujen tekemiseksi sekä mitä lisä- ja muutostöitten yksikköhintoja urakoitsijoilta halutaan. Näin menetellen pyritään välttymään urakoitsijan mielivaltaiselta hinnoittelulta niissä tapauksissa, että suunnitelmia joudutaan muuttamaan tai syntyy lisätöitä.

Rakennuttajakonsultin tehtäväksi jää yleensä myös tarjouspyynnön ja urakkaohjelman laatiminen. Urakkaohjelmassa määritetään tilaajan ja urakoitsijan välisiä juridisia asioita. Näitä ovat mm. vastuiden jako, työssä noudatettavat asiakirjat ja niiden pätemisjärjestys, osapuolten päävelvollisuudet, maksuliikenteen pelisäännöt, työn aikaisten ja takuuajan vakuuksien määrä ja kelpoisuus, töiden myöhästymisestä maksettava viivästyssakko jne.

Kun urakkatarjoukset on aikanaan saatu, ne tulee tarkistaa, selvittää havaitut epäselvyydet tai ristiriitaisuudet ja pitää alustavat urakkaneuvottelut. Tarjoushinnoista kootaan yhteenveto, joista selviää eri osakokonaisuuksien tarjoushinnat ja koko hankkeen lopullinen hinta.

Tässä vaiheessa tarkistetaan myös, että kaikki tarjouksen jättäneet urakoitsijat ovat sekä taloudellisesti että taidollisesti kykeneviä viemään urakan loppuun saakka.

Tämän jälkeen on hanke valmis esiteltäväksi tilaajalle (taloyhtiön asukkaille) päätöksen tekoa varten: toteutetaanko suunniteltu hanke vai ei, ja jos toteutetaan, niin millä tavoin.

Sopimustekniikka

Kun tilaaja on tehnyt päätöksen toteuttaa suunniteltu hanke ja urakoitsija(t) on valittu, on aika laatia urakoista sopimukset.

Urakkasopimuksiin liitetään kaikki urakkalaskennassa mukana olleet asiakirjat, urakkatarjoukset, muistiot urakkaneuvotteluista, maksuerätaulukot sekä muut sopimustekniset asiakirjat.

Käytettävät sopimuslomakkeet riippuvat hankkeen suuruusluokasta, urakkamuodosta sekä muista vaikuttavista tekijöistä. Yleisesti käytetään Pienurakkasopimus -lomaketta. Yksityishenkilön ja urakoitsijan välillä käytetään tähän tarkoitukseen erikseen laadittuja sopimuksia, sillä yksityishenkilöille tehty työsuoritus on kuluttajasuojalain alaista toimintaa.

Urakan aikaiset tehtävät

Urakan ollessa meneillään rakennuttajakonsultin työhön kuuluu tehtyjen sopimusten noudattamisen valvominen, budjetin seuranta, työmaakokouksiin osallistuminen sekä muut mahdolliset sovitut tehtävät.

Mahdollisissa riitatapauksissa rakennuttajakonsultin tehtävänä on selvittää eri osapuolten näkemysten ja toisaalta urakasta laadittujen asiakirjojen vastaavuus. Turhia riitoja tulee välttää, sillä ne huonontavat työmaan henkeä, työn toteutuksen laatua sekä aiheuttavat aina ylimääräisiä kustannuksia kaikille osapuolille.

Urakan vastaanottaminen

Urakan vastaanottotilaisuudessa tarkastetaan, että

  • valmis työ täyttää urakka-asiakirjoissa määritellyt vaatimukset
  • työ on valmistunut ilman viivästyksiä
  • lisä- ja muutostöiden kustannukset ovat selvillä
  • osapuolten keskinäiset taloudelliset ja muut vaatimukset toisiaan kohtaan tulevat käsitellyiksi ja kirjatuiksi
  • taloudelliset asiat saadaan yhteisesti kirjatuiksi ja hyväksytyiksi
  • vakuudet tulevat kirjatuiksi

Rakennuttajakonsultilla on asioiden hoidossa tässä vaiheessa tärkeä vastuu.

Takuuaika

Takuuaikana seurataan työn toimivuutta ja kestävyyttä ja puutteet kirjataan korjattaviksi takuuajan päättyessä. Mahdolliset rakenteiden kestävyyttä tai toimivuutta vaarantavat virheet on kuitenkin korjattava heti.

Takuuajan päättyessä pidetään tarkastus, havaitut virheet korjataan ja kun kaikki on kunnossa, kirjataan hanke päättyneeksi.